流動性リスクなど

まず、流動性とは売買のしやすさや売買量のことを指します。流動性が低いと、資産として売りたくても売れない、というリスクが発生します。また、売れたとしても、本来よりも金額が安くなってしまう場合も少なくありません。これらをまとめて流動性リスクと呼びます。

流動性リスクが高くなると、現金化までに時間がかかりやすいこと、売買相手が見つかりにくいこと、現金化を急ぐ場合に安い価格で買われる可能性が高まる、といったデメリットが挙げられます。つまり、買いたい人が現れない限りいつまで経っても売却、現金化とはならないのです。

マンション投資などでは、空室リスクや滞納のリスクが考えられます。空室リスクを軽減するには、なるべく都心や都心近郊で投資をするということです。賃貸需要のない場所になれば当然空室期間が長くなってしまう確率が高まってしまいます。滞納リスクへの対処法は、滞納が発生したら即座に対応することが大切です。回収の目安は1か月以内で、それ以上掛かってしまうと回収が困難になってきます。滞納者に小まめに連絡をすることも重要です。実際に滞納家賃の督促業務を行うのは管理を委託する管理会社が請け負うことになるので、滞納が起きたときの管理会社の対応の仕方について事前によく確認しておくことが必要となります。

不動産投資は株式投資などと比べて投資額が高くなります。初心者は不動産投資のセミナー・説明会に参加をして、知識を身に付けておくのもいいでしょう。

融資条件

不動産投資向けのローンでは、住宅ローンなどに比べると融資条件も大きく変わってきます。住宅ローンであれば保証機関に保証料を支払うことで連帯保証人を不要としているのが一般的です。

これに対して不動産投資向けのローンでは、原則として連帯保証人が必要となります。連帯保証人には配偶者になってもらうパターンがほとんどです。ただし、団体信用生命保険に加入できる範囲での融資額であれば、連帯保証人が不要となることもあります。保険金の上限はメガバンクや地方銀行で1億円、その他の金融機関、ノンバンクでは2~3億円となっています。

物件の評価方法も、金融機関ごとに多少異なります。担保価値を査定する場合、家賃収入を基盤とする「収益還元価格」と、土地と建物の価格を積み上げる「積算価格」の2つがあります。金機関により、収益還元価格のみで判断するところもあれば、積算価格を重視するところ、収益還元価格と積算価格の両方を見て評価をするところなど、さまざまです。評価方法によっては同じ物件であっても物件価格と融資限度額が2倍違ってくることもあります。以上のことからも、各金融機関の特徴を知った上で相談することが重要であると言えます。

不動産投資の基本

不動産投資を始める際には、普通、借り入れを行います。一般の会社員の方が初めて投資物件を購入するときに、銀行の窓口に融資相談にいきなり行っても具体的な話を進めるのは難しいかと思われます。表面的には看板を出していても、実際的には住宅ローンに見られるような商品ではなく、個別の物件ごとに交渉を行う言わばオーダーメイド型の商品と言うことができるからです。金融機関によっても、不動産投資に対する融資の基本方針や基準に違いがあります。それぞれの金融機関の特徴などを知った上でアプローチしていくことが望ましいです。

現在の都市銀行の一部や地方銀行では、不動産ローンに前向きな傾向があります。しかし、一部の都市銀行では会社員の方が融資を組めたケースは少なくなっています。都市銀行では各銀行によって差があります。地方銀行や信託銀行では比較的前向きなところが多くなっています。注意したい点は融資対象となる購入者の居住地と物件の所在地に制限が設けられていることです。メリットとしては、一度取引が始まり一定の実績ができることで限度額が上がったり条件の優遇を受けられることもあることです。ノンバンクの場合は、融資に関しては割と積極的ですが、金利がやや高めとなります。物件によっては100%ローンも可能です。

他に、少し違った借入先として、土地取得をした上で賃貸住宅を建てる場合に利用できる「フラット35」があります。こちらは住宅金融支援機構が扱っています。